Riflessioni in tema di crisi della contrattazione immobiliare: analisi della figura dell’help to buy

La storia insegna che, spesso, le crisi economiche hanno indotto gli operatori del diritto a creare nuove soluzioni contrattuali, individuando sempre nuovi rimedi meritevoli di apprezzamento ed idonei ad affrontare le variegate dinamiche caratterizzanti i diversi momenti storici . La ridotta capacità economica del risparmiatore medio ha indotto le banche a praticare una maggiore austerità, moderando la concessione dei finanziamenti e revisionando i parametri di erogazione del credito.

La crisi economica, che ha travolto l’Italia, ha avuto effetti devastanti nel settore edile, dove la carenza di liquidità e la stretta creditizia hanno comportato un calo della circolazione degli immobili edificati, e paralizzato la costruzione di nuovi. Ma la soluzione esiste. Scavalcando le banche . 

Un contratto equo permetterà al venditore di iniziere ad incassare un corrispettivo (seppur in forma rateizzata), mentre per il compratore si prospetterà l’utilizzo immediato del bene con annessa la relativa prenotazione dell’acquisto, ed il vantaggio di un’obbligazione economica frazionata nel tempo.

Tipico esempio di operazione in grado di soddisfare i detti crismi consiste nello stipulare un contratto di locazione, collegandolo ad un preliminare non trascritto, ovvero prevedendo una opzione di acquisto. Ricordiamo anche la formula più obsoleta ma sempre  percorribile , quella della vendita con riserva di proprietà.

ECCO ANCHE LA FORMULA HELP TO BUY

La figura de qua, esattamente come il rent to buy ed il buy to rent, si fonda sulle creazioni della contrattualistica angloamericana. Questa ulteriore ipotesi contrattuale trova giustificazione nei limiti delle altre tipologie richiamate e nel tentativo di arrivare ad ipotizzare un’operazione ancor più adatta a conciliare gli interessi delle parti

L’help to buy si caratterizza per la sussistenza di un contratto preliminare trascritto con effetti parzialmente anticipati. La durata del contratto può variare ed incide sulla determinazione del costo di vendita.

Al promissario acquirente viene consegnato immediatamente il bene ed, a fronte di questo, vengono versate caparre confirmatorie e/o acconti in grado di coprire il 5-10 % del prezzo da corrispondere per l’acquisto.

Periodicamente va, inoltre, versato un determinato importo, finalizzato a ridurre l’ammontare del saldo finale, che può essere inquadrato a titolo di acconto prezzo. La condotta virtuosa del debitore è molto apprezzata dalle banche e può facilitare l’accesso al credito. La somma periodicamente versata viene stabilita tenendo conto dell’immediata utilizzazione della res, delle spese e degli oneri fiscali che restano a carico del venditore, fino alla stipula del definitivo.

Tuttavia, diverse sono le funzioni assolte dalla caparra confirmatoria:

• In primis, prova l’avvenuta conclusione del contratto,
• in secundis, rafforza il vincolo contrattuale, fungendo da incentivo all’adempimento.

Altre funzioni variano al mutare delle circostanze. Qualora il contratto sia regolarmente adempiuto vale come anticipata esecuzione della prestazione. In caso l’accipiens richieda la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni assicura l’obbligazione risarcitoria; in caso di recesso, invece, costituisce la liquidazione forfetaria del danno.

L’acconto, ex adverso, rappresenta una mera anticipata e parziale esecuzione della prestazione dovuta, che non consente a colui che la riceve di trattenerla e recedere nel caso dell’altrui inadempimento. L’acconto va restituito, tuttavia la parte potrà agire per ottenere la risoluzione ed il risarcimento dei danni Al promissario acquirente è riservato il diritto di recedere, che può essere libero o vincolato.

Questa possibilità viene bilanciata dalla previsione di una multa penitenziale, che varia a seconda degli anni trascorsi dalla stipula del preliminare. Altro aspetto degno di nota è la previsione di una penale che sarà minore o maggiore in relazione agli anni trascorsi dalla conclusione del preliminare, e che il promissario acquirente dovrà pagare in caso non adempia all’obbligo di acquistare il bene stipulando il definitivo.

Colui che si impegna ad acquistare gode del vantaggio consistente nel posticipare le spese per la vendita e la trascrizione

Riflessioni conclusive

Come anticipato in premessa, ogni epoca incide con le sue problematiche sul diritto, inducendo gli operatori ad escogitare operazioni sempre più raffinate e complesse. L’attuale contesto storico non è andato esente da tale regola, dando alla luce quello che può essere considerato un diritto civile contraddistinto dalla crisi economica

La precarietà economica e professionale caratterizzante la contemporaneità si rivela inconciliabile con la consistenza e l’importanza delle spese legate all’acquisto ed al mantenimento di un immobile, frustrando, da una parte, le aspettative di stabilità abitativa dell’aspirante acquirente, dall’altra, le possibilità di lucrare una dignitosa liquidità per il proprietario che intende disfarsi del bene. La figura descritta riesce a superare le difficoltà rappresentate, palesandosi adatta a contemperare gli interessi ed oltrepassare problematiche delle parti.

In particolare, l’help to buy si attaglia alle ambizioni immobiliari/residenziali dei giovani nuclei familiari, i quali non dispongono della liquidità sufficiente per l’acquisto e neppure del 20-30 % della somma integrale L’operazione de qua comporta numerosi vantaggi per i potenziali acquirenti, permettendo loro di soddisfare le proprie esigenze abitative sin da subito, all’interno dell’immobile desiderato.

La cifra inizialmente investita risulta relativamente contenuta se si pensa al vantaggio del godimento immediato ed a quello della prenotazione dell’acquisto. Nel corso dell’occupazione del bene, coloro che lo abitano hanno il tempo congruo per vagliare le caratteristiche della struttura e della località in cui è ubicata, così da poter meglio maturare la decisione sull’opportunità della compravendita finale.

Diversamente, il proprietario beneficia dell’immediato introito iniziale e del versamento di ulteriori somme periodiche, oltre che della garanzia di avere qualcuno che provveda alla cura del proprio bene. Ulteriore vantaggio che potrebbe configurarsi per l’aspirante venditore (consistente in uno svantaggio per l’altra parte) sta nella circostanza che, probabilmente, una vendita diluita nel tempo, come quella di specie, potrebbe comportare complessivamente una maggiore spesa per l’acquirente.

Ulteriore profilo giuridico-commerciale che rende particolarmente appetibile la fattispecie in esame è la possibilità di pervenire nel corso di un determinato numero di anni al versamento complessivo del 30 % del prezzo integrale, così da poter affiancare un contratto di mutuo e rendere concrete le aspettative di acquisto.