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Il Governo ha approvato tempo addietroun importante decreto in materia economica, comunemente chiamato “Decreto del Fare” che introduce, tra i contenuti, alcune novità in merito alla possibile pignorabilità di un immobile. In particolare, si è stabilità l’impignorabilità della prima casa dalle Agenzie di riscossione pubblica, come Riscossione Sicilia (ex Serit Sicilia) ed Equitalia. Se l’unico immobile di proprietà del debitore è adibito ad abitazione principale, non può essere pignorato, ad eccezione dei casi in cui lo stesso abbia caratteristiche di lusso, o comunque venga classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9 (ville e castelli). E’ importante sapere che il “Decreto del fare” non esclude che la prima casa possa essere pignorata da altri soggetti creditori, come banche, finanziarie, privati o aziende che possono agire senza nessuna restrizione, in caso di insoluti con i creditori o di rate del mutuo non pagate.

Garantiamo l’assistenza legale finalizzata ad evitare che il tuo immobile non venga venduto all’asta giudiziaria.

Sul pignoramento segnaliamo che:

– il decreto ingiuntivo può essere richiesto da un creditore di una somma di denaro liquida (o di una determinata quantità di cose fungibili) e consiste nell’ordine del

Giudice rivolto al debitore di rispettare l’obbligazione assunta immediatamente o entro uno specifico lasso di tempo che generalmente è di 40 giorni; contro un decreto ingiuntivo è possibile formulare opposizione nei termini previsti dallo stesso decreto (normalmente 40 giorni); trascorso tale termine, il decreto diventa esecutivo e si può procedere direttamente al pignoramento dei beni del debitore;

– l’atto di precetto precede l’esecuzione coattiva e consiste in un’intimazione ad adempiere entro il termine di giorni dieci dalla notifica di esso, trascorsi i quali il creditore potrà procedere senza ulteriore avviso ad esecuzione forzata sui beni mobili, sui beni immobili, sugli stipendi, sui conti correnti e su quant’altro appartiene al debitore; anche in questo caso è possibile, in presenza di determinati requisiti, presentare opposizione sia per motivi di merito che per vizi di forma attinenti all’atto notificato;

– il pignoramento non è altro che l’espropriazione forzata dei beni mobili e immobili, stipendi, conti correnti del debitore che segue alla notifica del decreto ingiuntivo o dell’atto di precetto avverso i quali non è stata presentata opposizione nei termini di legge.

Difficoltà a pagare le rate del mutuo: le possibili conseguenze

Qualora diventasse necessario interrompere il pagamento delle rate del mutuo, il nostro consiglio è quello di comunicarlo tempestivamente alla banca, preferibilmente prima della scadenza, al fine di trovare una soluzione alternativa.  Per la banca, attivare la procedura di pignoramento, con la conseguente messa all’asta dell’immobile, non è sicuramente conveniente, soprattutto in questo periodo, in quanto rischierebbe di vendere la casa ad un prezzo inferiore rispetto al debito residuo. Tale rischio aumenta per i mutui recenti, spesso concessi erogando somme superiori al prezzo di acquisto dell’immobile, sopravvalutando il suo reale valore, come si usava fino ad un paio di anni fa.  Le proposte da formalizzare sono varie e dipendono dalla capacità di reddito. E’ possibile proporre l’interruzione temporanea del pagamento delle rate o la sospensione del pagamento delle quote capitale, continuando a versare solamente le quote interessi, oppure l’allungamento della durata del mutuo, che determinerebbe la riduzione delle rate.

La procedura di pignoramento

E’ necessario precisare che, secondo l’art. 40 del TUB (testo unico bancario), fino a 180 giorni dal mancato pagamento della rata la banca può solo richiederne il pagamento con gli interessi di mora. Scaduti i 180 giorni il creditore può chiedere la decadenza del beneficio del termine (cioè la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzazione del debito), e può intimare l’immediato versamento di tutto l’importo dovuto entro un termine indicato.

Per “importo dovuto” s’intende l’intero capitale residuo del mutuo, più gli interessi maturati, maggiorato degli interessi di mora e spese.  Successivamente potrà procedere, con la notifica dell’atto di precetto, che dà al debitore ulteriori 10 giorni di tempo per saldare il debito. Alla scadenza di tale termine, il giudice è autorizzato a pignorare.

L’atto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo dovrà essere eseguito il pignoramento.

L’immobile soggetto a pignoramento può essere venduto

Sarà ancora possibile però abitare l’immobile e provare a venderlo, cercando un accordo con la banca per un saldo e stralcio complessivo dei debiti prima che l’immobile vada all’asta.  Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentazione, il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito che farà la valutazione dell’immobile per stabilirne la base d’asta.

Bisogna cercare in tutti i modi di evitare che l’immobile vada all’asta: il rischio è che con il ricavo della vendita non si riesca a coprire tutto il debito residuo gli interessi legali, di mora e tutte le spese per la procedura di pignoramento e vendita all’asta e di rimanere comunque debitori nei confronti della banca che, per rientrare completamente con il credito, potrebbe procedere con ulteriori pignoramenti.

Una soluzione sarebbe di vendere l’immobile anche ad un prezzo inferiore a quello di mercato, proponendo alla banca un saldo e stralcio, evitando così di dover pagare anche tutti gli oneri per la procedura di pignoramento e vendita all’asta.

Ogni situazione va ovviamente studiata ed analizzata in modo specifico, poiché ogni caso è diverso. E’ certo però che operazioni così delicate vanno gestite e trattate esclusivamente da professionisti qualificati.

 

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