Cioè, i soldi che la banca vi dato per pagare l’acquisto della vostra  casa verranno  messi in discussione per un errore (volontario o involontario) di chi ve li ha prestati . Ecco perché è importante farvi capire che cosa potrebbe succedere e quali possono essere le conseguenze di un mutuo nullo. Il terrore delle banche. 

Quando un mutuo viene dichiarato nullo

Il mutuo ipotecario

Il caso più abituale in cui un mutuo diventa nullo è quando finanzia una soglia superiore all’80% del valore dell’immobile da acquistare e sul quale verrà dichiarata un’ipoteca. Si parla, quindi, di un mutuo ipotecario. I giudici (e la legge) hanno più volte fissato questa soglia per tutelare entrambe le parti: da un lato, si garantisce alla famiglia un certo margine per non essere costretta a restituire un prestito al di sopra delle proprie possibilità. E, proprio per questo, dall’altro lato la banca ha maggiore sicurezza di recuperare i soldi prestati. Poi, se proprio vogliamo dirla tutta, in caso di inadempimento la vendita all’asta della casa può coprire la perdita subita dall’istituto di credito, senza che l’economia nazionale ne venga pregiudicata. Il che fa contenti tutti.

Ma sul mutuo nullo, che cosa dice la legge? È previsto [Art. 38 del Tub e delibera del 22.04.1995 del Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio Cicr.] nel caso di finanziamenti fondiari, un limite di finanziabilità pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia. Se risulta superato tale tetto il mutuo è nullo.

Secondo numerose sentenze del Tribunale , il limite di finanziabilità dell’80% non può essere derogato dalle parti, in quanto norma imperativa che mira a garantire il regolare andamento dell’attività bancaria essenziale all’economia nazionale.

Ma anche la Cassazione ha ribadito  il concetto. Vedasi le Sezioni Unite della Cassazione [Cass. sent. n. 8355/1994.].Inoltre la  violazione del limite di finanziabilità comporta la nullità totale (e non soltanto parziale) del mutuo ai sensi del comma 1 dell’art. 1418 cod. civ.

Importante sottolineare alla controparte ed al Giudice ( ove si andasse in giudizio)   che il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value, Mv) ma quello ipotecario o cauzionale (Mortgage lending value, Mlv), così come definito dalle direttive europee .Direttiva n. 2000/12/Ce e n. 2006/48/Ce.

MA I TRUCCHI LEGALI NON FINISCONO QUI

Qualora il mutuo non sia ipotecario ma un normale finanziamento esiste un altro ” trucco legale ” per indurre la banca/finanziaria a trovare una soluzione stra-giudiziaria. 

Infatti  rendere nullo un finanziamento oppure  invalidare il tasso è contestare le leggi in materia di trasparenza. Le norme parlano fin troppo chiaro quando stabiliscono che le banche devono dire ai clienti le cose come stanno, di spiegare in maniera chiara e trasparente quale sarà il tasso effettivo che verrà pagato per quel mutuo, considerate le spese. Se la banca sbaglia sul contratto (più o meno volentieri) le indicazioni circa il Taeg (Tasso annuale effettivo globale) o l’Isc (Indicatore sintetico di costo). Oppure se indica un tasso effettivo più basso rispetto a quello ricalcolato e riverificato tenendo conto di tutte le spese. Insomma, se dice che il tasso è 1 e poi paghi 3. A questo punto, il contratto è valido ma il tasso ultralegale convenuto è nullo.

La legge dice che il tasso deve essere sostituito

e che deve essere applicato il tasso minimo del Bot anziché quello convenzionale

LA CASSAZIONE HA RIBADITO , Cass. sent. n. 17352/2017 , che quando la somma erogata eccede dell’80% rispetto al valore dell’immobile acquistato , il mutuo è nullo completamente. Nel senso che, appunto, la nullità investe l’intero prestito e non solo la somma eccedente l’80% finanziato.