POSTO AUTO IN CONDOMINIO: NON PUÒ DIVENTARE IL PRIVILEGIO DI POCHI

La Cassazione mette un limite alle assegnazioni definitive: se il parcheggio è condominiale, tutti i proprietari devono poter esercitare i propri diritti

Il posto auto sotto casa può sembrare una questione banale.

Finché qualcuno non decide che quel posto è “suo” per sempre.

Succede in moltissimi condomìni: posti numerati, assegnazioni tramandate negli anni, vecchie delibere assembleari, consuetudini ormai considerate intoccabili.

Ma una consuetudine non diventa automaticamente un diritto.

E quando il parcheggio si trova su una parte comune dell’edificio, il Codice civile e la Cassazione impongono regole precise.

IL CORTILE È COMUNE? ALLORA NON ESISTONO CONDÒMINI DI SERIE A E DI SERIE B

L’articolo 1117 del Codice civile individua tra le parti normalmente comuni dell’edificio anche cortili e aree destinate all’uso collettivo, salvo che dal titolo risulti diversamente.

A questo si aggiunge l’articolo 1102 c.c., secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

È proprio qui il punto.

L’assemblea può organizzare il parcheggio. Non può, con una semplice maggioranza, trasformare una porzione comune in un privilegio permanente riservato soltanto ad alcuni.

COSA HA DETTO LA CASSAZIONE

La vicenda affrontata dalla Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022, riguardava un condominio nel quale alcuni posti auto erano stati assegnati individualmente ai proprietari degli appartamenti, escludendo i proprietari dei locali commerciali.

La Suprema Corte ha ritenuto illegittima questa impostazione.

Secondo la Cassazione, né il regolamento condominiale né una deliberazione organizzativa dell’assemblea possono attribuire in via nominativa, esclusiva e per un tempo indefinito determinati posti fissi soltanto ad alcuni condòmini quando l’area appartiene a tutti.

La ragione è semplice: un simile sistema finirebbe per sottrarre stabilmente una parte del bene comune agli altri comproprietari.

La Cassazione evidenzia inoltre un ulteriore problema: un possesso esclusivo protratto nel tempo può creare anche questioni relative all’eventuale usucapione della porzione utilizzata come se fosse propria.

ATTENZIONE: QUESTO NON SIGNIFICA CHE I POSTI NON POSSANO ESSERE ASSEGNATI

Ed è proprio qui che molti articoli sul tema rischiano di creare confusione.

La Cassazione non ha vietato all’assemblea di regolamentare i posti auto.

Anzi.

Quando i posti sono insufficienti, è possibile organizzare l’utilizzo dell’area comune con criteri che garantiscano il godimento dei condòmini.

La stessa Corte di Cassazione ha successivamente confermato che può essere legittima una delibera adottata a maggioranza che preveda posti supplementari con assegnazione turnaria annuale e sorteggio, proprio perché si tratta di una modalità organizzativa dell’uso della cosa comune e non dell’attribuzione definitiva della proprietà o dell’uso esclusivo. Cassazione, Sez. II, ordinanza n. 14019 del 22 maggio 2023.

LA DIFFERENZA È ENORME

L’assemblea può quindi stabilire:

• una turnazione dei posti;
• un sorteggio periodico;
• criteri organizzativi per evitare il caos;
• l’individuazione materiale degli stalli;
• modalità che consentano a tutti, nel tempo, di utilizzare il bene comune.

Diverso è stabilire:

«Il posto numero 7 appartiene per sempre al signor Rossi, mentre il signor Bianchi non potrà mai utilizzarlo».

Se quell’area è realmente condominiale e non esiste un titolo che attribuisce un diritto individuale specifico, una simile decisione può essere seriamente contestabile.

PRIMA DI LITIGARE, CONTROLLATE I DOCUMENTI

Non basta vedere una riga bianca sull’asfalto o un numero dipinto sul pavimento.

Occorre capire perché quella persona sostiene di avere diritto proprio a quel posto.

Bisogna verificare almeno:

atto di acquisto, regolamento condominiale, eventuale regolamento contrattuale, tabelle e planimetrie, delibere assembleari e natura giuridica dell’area.

Un posto auto potrebbe infatti essere effettivamente di proprietà individuale o essere collegato all’appartamento attraverso un titolo specifico.

In quel caso la situazione cambia completamente.

Per questo non bisogna confondere un vero diritto risultante dal titolo con una semplice assegnazione decisa anni prima dall’assemblea.

«È SEMPRE STATO COSÌ» NON È UNA RISPOSTA GIURIDICA

Una delle frasi che sentiamo più spesso nei conflitti condominiali è:

«Quel posto è sempre stato suo.»

Giuridicamente non basta.

Occorre capire se quel diritto deriva da un atto valido oppure semplicemente da una prassi che nessuno, fino a quel momento, aveva contestato.

Ed è precisamente questo tipo di verifica che può evitare anni di discussioni, assemblee infuocate e cause condominiali.

UN CASO ESEMPLIFICATIVO

Anna, proprietaria di un appartamento a Roma, acquista casa e scopre che su dodici posti presenti nel cortile condominiale, otto vengono utilizzati da decenni sempre dalle stesse famiglie.

Le viene risposto:

«I posti sono assegnati da sempre.»

Ma dall’esame degli atti di provenienza non emerge alcuna proprietà esclusiva di quegli stalli.

L’assegnazione deriva invece da vecchie decisioni assembleari.

In un caso del genere il problema non è “chi parcheggia lì da più tempo”, ma se l’organizzazione adottata dal condominio rispetti ancora il diritto di tutti i comproprietari al godimento della parte comune.

Una possibile soluzione può essere proprio l’introduzione di una turnazione, evitando di trasformare il parcheggio in terreno di guerra tra vicini.

AVETE UN POSTO AUTO CONDOMINIALE CHE QUALCUNO CONSIDERA “SUO”?

Prima di accettare la situazione, fate verificare da dove nasce realmente quel presunto diritto esclusivo.

Una vecchia delibera non è necessariamente sufficiente.

Un cartello con un cognome non è un titolo di proprietà.

Una consuetudine durata molti anni non autorizza automaticamente l’amministratore a ignorare i diritti degli altri condòmini.

Prima di discutere, controllate. Prima di rinunciare al vostro diritto, fate leggere gli atti.

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