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Pignoramento : quando è possibile e come difendersi secondo la normativa vigente

 

Premessa normativa

Il cosiddetto “Decreto del Fare” (D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98), ha introdotto una significativa limitazione al potere esecutivo di riscossione coattiva da parte dell’agente pubblico della riscossione (Agenzia delle Entrate-Riscossione, ex Equitalia).

In particolare, l’art. 52, comma 1, lett. g) del Decreto, ha previsto l’impignorabilità dell’unico immobile di proprietà del debitore, se adibito a sua abitazione principale, fatta eccezione per gli immobili di lusso rientranti nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi di eminente pregio storico o artistico).

⚖ Cass. Civ. Sez. Unite, sent. n. 25019/2019 ha confermato che la tutela dell’abitazione principale va intesa come limite ai poteri dell’agente della riscossione, e non si estende automaticamente ad altri creditori.

Chi può comunque pignorare la prima casa?

È importante chiarire che il divieto riguarda solo l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Banche, finanziarie, privati o altri soggetti creditori possono agire in sede esecutiva anche sulla prima casa del debitore, se non diversamente tutelata, come nel caso di un mutuo non pagato o inadempienze contrattuali.

Iter procedurale: decreto ingiuntivo, precetto, pignoramento

1. Decreto ingiuntivo (art. 633 e ss. c.p.c.)

Un creditore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il pagamento di una somma liquida ed esigibile. Il debitore ha 40 giorni per proporre opposizione (art. 645 c.p.c.); in assenza, il titolo diventa esecutivo.

2. Atto di precetto (art. 480 c.p.c.)

Il creditore deve notificare un atto di precetto, ovvero un’intimazione ad adempiere entro 10 giorni. Trascorso tale termine senza pagamento, si può procedere all’esecuzione forzata.

⚖ Cass. Civ. n. 2342/2022 ha ribadito che eventuali vizi dell’atto di precetto possono essere fatti valere con opposizione ex art. 615 o 617 c.p.c.

3. Pignoramento (art. 491 e ss. c.p.c.)

Si tratta della vera e propria espropriazione forzata di beni mobili, immobili, crediti o stipendi. In ambito immobiliare, si può procedere al pignoramento dell’immobile del debitore che non ha sollevato opposizioni nei termini di legge.

Mutuo non pagato: conseguenze e soluzioni

Ai sensi dell’art. 40 del Testo Unico Bancario (D.lgs. 385/1993), dopo 180 giorni di inadempimento la banca può:

• dichiarare la decadenza dal beneficio del termine (il debitore perde il diritto alla rateizzazione),
• richiedere l’intero importo residuo, con interessi e spese,
• avviare la notifica dell’atto di precetto e, in caso di ulteriore mancato pagamento, procedere al pignoramento.

⚠ Anche se pignorato, l’immobile può essere ancora abitato dal debitore fino alla vendita.

Tentativo di saldo e stralcio prima dell’asta

Una volta avviata la procedura esecutiva, è ancora possibile evitare la vendita all’asta proponendo al creditore una vendita privata dell’immobile, anche a prezzo inferiore al valore di mercato, accompagnata da un accordo transattivo (saldo e stralcio).

Questa soluzione è preferibile per entrambe le parti: il debitore evita l’asta e ulteriori spese, mentre il creditore recupera quanto possibile senza attendere gli esiti – spesso sfavorevoli – della vendita giudiziaria.

Il rischio dell’asta giudiziaria

Se l’immobile viene venduto all’asta, il prezzo può risultare inferiore al debito residuo. In tal caso, il debitore resterà comunque obbligato al pagamento della somma residua, maggiorata di:

• interessi di mora,
• spese legali e giudiziarie,
• eventuali compensi di professionisti (custode, delegato alle vendite, perito).

⚖ Cass. Civ. n. 29911/2021 ha chiarito che il creditore può proseguire le azioni esecutive anche dopo l’asta se il ricavato non copre il credito originario.

Conclusioni operative

Ogni caso va valutato con attenzione da professionisti esperti in diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. La conoscenza delle norme e l’intervento tempestivo sono fondamentali per evitare che il bene venga svenduto e che il debitore si ritrovi senza casa ma ancora indebitato.

L’Associazione Avvocato in Famiglia ETS garantisce assistenza legale qualificata per la gestione e la prevenzione del pignoramento immobiliare.

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TESTIMONIANZA
“Grazie all’aiuto ricevuto abbiamo evitato la vendita della casa all’asta, trovando un accordo con la banca. Senza l’associazione, non avremmo saputo dove sbattere la testa!”
– Francesco e Laura M., Napoli

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Associazione Avvocato in Famiglia ETS
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