Mutuo non pagato? Ecco come salvare la tua casa dall’asta (legalmente)

Quando la casa è a rischio, c’è una via d’uscita. E la legge è dalla tua parte.

In tante città italiane, l’inserto con gli immobili in asta è ormai più spesso di quello delle agenzie immobiliari. Eppure molti di quegli immobili potevano essere salvati. Lo diciamo da anni e lo dimostriamo con i risultati ottenuti dai nostri esperti in tutta Italia.

L’Associazione Avvocato in Famiglia ETS, da oltre 10 anni punto di riferimento per le famiglie sovraindebitate, è in prima linea per salvare le case dall’asta e azzerare i debiti residui.

Perché la casa finisce all’asta?

Le cause principali sono tre:

• Mancato pagamento delle rate del mutuo ipotecario

• Debiti con il condominio

• Cartelle esattoriali di Agenzia Entrate-Riscossione (ex Equitalia)

In tutti questi casi, il creditore può avviare una procedura esecutiva immobiliare ai sensi degli articoli 555 e seguenti c.p.c. Il tribunale nomina un delegato alla vendita, pubblica l’annuncio, incarica periti e fissa le aste.

E il danno non è solo perdere la casa

• Gli immobili in asta vengono svenduti mediamente al 40-50% del valore reale (Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato)

• I costi della procedura (tribunale, pubblicità, perizie, avvocati, commercialisti) partono da 10.000€ fino a 25.000€

• Se il ricavato dell’asta non copre l’intero debito, il creditore può agire sul 1/5 dello stipendio, sul TFR, e avviare ulteriori pignoramenti mobiliari o presso terzi

Caso concreto

📉 Valore reale immobile: 100.000€
📉 Mutuo residuo: 80.000€
📉 Venduto in asta a: 52.000€
📉 Spese procedura: 12.000€
📉 Netto per la banca: 40.000€
➡️ Debito residuo ancora da pagare: 40.000€
➡️ E la casa è persa.

La soluzione c’è: Saldo e Stralcio + Legge 3/2012 ( di recente modificata) 

Con l’aiuto degli esperti di Avvocato in Famiglia ETS, è possibile:

• Bloccare la procedura esecutiva prima della vendita

• Intavolare una trattativa diretta con la banca o l’ente creditore

• Chiudere il debito con un saldo e stralcio (anche dopo l’asta avviata!)

• Azzerare i debiti residui anche in caso di incapienza

• In alternativa, accedere alla procedura di Composizione della crisi da sovraindebitamento prevista dalla Legge 3/2012, oggi riformata nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.lgs. 14/2019)

Cosa dice la giurisprudenza?

📌 Cass. Civ. n. 19225/2021
Conferma che anche dopo la vendita all’asta è possibile liberare il debitore dai residui mediante accordo transattivo o procedura ex Legge 3/2012.

📌 Cass. Civ. n. 28676/2019
Riconosce la legittimità del saldo e stralcio come forma di estinzione del debito anche se non soddisfa l’intero credito.

📌 Cass. Civ. n. 22994/2022
Conferma il principio secondo cui la perdita della casa non estingue il debito residuo con la banca, che resta esigibile per via ordinaria.

Quando intervenire?

Prima dell’asta. O subito dopo il primo tentativo andato deserto.
Ogni giorno perso aumenta i costi.
Ogni settimana fa calare il prezzo base.
Ogni mese rende più difficile chiudere il debito.

Cosa facciamo per te?

✔️ Analisi legale gratuita della procedura in corso
✔️ Valutazione economica e strategica dell’immobile
✔️ Contatto diretto con la banca o l’ente creditore
✔️ Trattativa professionale per saldo e stralcio
✔️ Attivazione della procedura ex Legge 3/2012 se necessaria
✔️ Cancellazione integrale del debito e tutela della famiglia

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📣 Non aspettare che sia troppo tardi.

Se stai affrontando un pignoramento immobiliare o sei in difficoltà con il mutuo, non restare solo.
I nostri esperti legali e finanziari hanno già salvato centinaia di famiglie in Italia.

👉 Associazione Avvocato in Famiglia ETS

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