Pignoramento della casa: il silenzio del debitore può costare tutto

Ricevere un pignoramento non significa aver già perso la casa.

Ma ignorare gli atti, rinviare i controlli o affidarsi alla paura può rendere irreversibile ciò che oggi potrebbe ancora essere contestato, sospeso o negoziato.

Pignoramento della casa: il silenzio del debitore può costare tutto

Una raccomandata non aperta.

Un atto lasciato sul tavolo.

Una telefonata della banca alla quale non si trova il coraggio di rispondere.

È così che molte famiglie iniziano a perdere il controllo della propria situazione. Non necessariamente perché non esistano strumenti di difesa, ma perché paura, vergogna e disinformazione impediscono di agire nel momento giusto.

Occorre dirlo chiaramente:

Essere debitori non significa essere privi di diritti.

Il creditore può chiedere quanto gli spetta, ma deve farlo rispettando le regole. Il titolo esecutivo, il precetto, il pignoramento, la perizia, la pubblicità dell’asta e le operazioni di vendita devono essere controllati.

Il problema è che questi controlli devono essere eseguiti prima che sia troppo tardi.

La casa è pignorata: significa che è già perduta?

No.

Il pignoramento immobiliare apre una procedura giudiziaria, ma non coincide automaticamente con la vendita definitiva dell’immobile.

Prima del trasferimento possono esistere spazi per:

• contestare vizi del titolo, del precetto o del pignoramento;
• verificare notifiche, importi, interessi e legittimazione del creditore;
• opporsi a singoli atti irregolari della procedura;
• chiedere, quando ne ricorrono i presupposti, la sospensione;
• trattare un saldo e stralcio o una soluzione sostenibile;
• valutare gli strumenti previsti dal Codice della crisi per il sovraindebitamento.

Il D.Lgs. n. 14/2019 disciplina, tra le altre, la ristrutturazione dei debiti del consumatore e le procedure destinate ai soggetti sovraindebitati. Non sono soluzioni automatiche, ma possono diventare decisive quando la situazione economica viene esaminata tempestivamente e nel suo complesso.

L’asta può far scendere molto il valore della casa

Quando un tentativo di vendita va deserto, il prezzo può essere progressivamente ridotto.

L’articolo 591 c.p.c. consente al giudice di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino alla metà rispetto al prezzo precedente. Non si tratta, quindi, di una semplice riduzione calcolata una sola volta sul valore iniziale dell’immobile.

Questo meccanismo spiega perché una casa valutata inizialmente a una determinata cifra possa essere proposta, dopo diversi esperimenti, a un prezzo sensibilmente più basso.

Ed è proprio qui che il debitore non può permettersi di restare spettatore.

Prezzo troppo basso: l’asta è automaticamente nulla?

No. Ed è importante non creare false aspettative.

L’articolo 586 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione possa sospendere la vendita quando ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Si tratta però di una valutazione giudiziale, non di un automatismo.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30941 del 7 novembre 2023, ha inoltre stabilito che la fissazione del prezzo base sulla scorta di una stima verosimilmente inferiore al valore effettivo di mercato non rende, da sola, invalida l’ordinanza di vendita. Secondo la Corte, il prezzo base costituisce un dato indicativo e la gara tra gli offerenti può condurre alla formazione del prezzo effettivo.

Tradotto in termini pratici:

Non basta affermare che la casa valeva di più. Occorre individuare un vizio concreto, dimostrarlo e contestarlo con lo strumento corretto.

Quando la procedura può essere chiusa perché non è più utile

L’articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile consente la chiusura anticipata dell’espropriazione quando non appare più possibile ottenere un ragionevole soddisfacimento dei creditori, tenendo conto:

• dei costi necessari per continuare la procedura;
• delle probabilità di liquidazione del bene;
• del presumibile valore di realizzo.

Non significa che ogni asta a prezzo basso debba essere interrotta. Significa però che, in presenza dei presupposti previsti dalla norma, l’inutilità economica della prosecuzione può e deve essere portata all’attenzione del giudice.

Il vero pericolo sono i termini

Nelle esecuzioni immobiliari il tempo non è un dettaglio burocratico.

L’opposizione agli atti esecutivi prevista dall’articolo 617 c.p.c. deve generalmente essere proposta entro il termine perentorio di venti giorni, calcolato, secondo il caso concreto, dalla notificazione, dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza legale.

Anche gli atti del professionista delegato possono essere reclamati al giudice dell’esecuzione entro venti giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza. Il reclamo, tuttavia, non sospende automaticamente la vendita, salvo che il giudice disponga la sospensione in presenza di gravi motivi.

Per questo non è corretto dire semplicemente: “Ci sono sempre venti giorni”.

Bisogna prima capire:

quale atto è stato ricevuto, quando è stato conosciuto, quale vizio si vuole contestare e quale rimedio processuale deve essere utilizzato.

Il silenzio non protegge la famiglia

Non rispondere alle lettere non blocca il creditore.

Non ritirare una raccomandata non impedisce necessariamente che la notifica produca i propri effetti.

Non partecipare alla procedura non rende invalida l’asta.

Al contrario, l’inerzia può consolidare atti che avrebbero potuto essere contestati. La Cassazione ha ribadito che l’accoglimento di un’opposizione agli atti esecutivi giova a chi l’ha proposta e coltivata, non automaticamente agli altri soggetti rimasti inattivi.

La paura è comprensibile. Il silenzio, invece, può diventare molto costoso.

La storia di Marco: “Pensavo che fosse già tutto deciso”

Testimonianza esemplificativa, ricostruita sulla base di situazioni frequentemente sottoposte all’Associazione.

Marco, operaio di Torino, aveva ricevuto un precetto e successivamente il pignoramento dell’appartamento nel quale viveva con la famiglia.

Per mesi non aveva chiesto assistenza perché era convinto che, una volta iniziata la procedura, non fosse più possibile fare nulla.

Solo dopo l’avviso di vendita decise di far analizzare la documentazione.

Il controllo degli atti consentì di ricostruire la posizione debitoria, individuare le questioni da approfondire e avviare un confronto con il creditore prima che la procedura arrivasse alla fase conclusiva.

Il risultato non nacque da una formula miracolosa.

Nacque da una scelta molto più concreta:

smettere di nascondere gli atti e cominciare a controllarli.

Ogni pratica è differente e nessun risultato può essere garantito, ma una cosa è certa: senza analisi non esiste strategia.

Prima di pagare o arrendervi, fate controllare questi documenti

Chi ha ricevuto un precetto, un pignoramento o un avviso d’asta dovrebbe raccogliere immediatamente:

• contratto originario e documentazione del finanziamento;
• titolo esecutivo e atto di precetto;
• atto di pignoramento e relative notifiche;
• conteggio aggiornato del credito;
• eventuale documentazione sulla cessione del credito;
• perizia di stima e ordinanze di vendita;
• avvisi e verbali delle aste già celebrate;
• comunicazioni del professionista delegato;
• documenti relativi alla situazione economica e familiare.

Da questi atti può emergere se esistano margini per un’opposizione, una richiesta di sospensione, una trattativa o una procedura di sovraindebitamento.

Non promettiamo miracoli. Pretendiamo controlli.

Difendere il debitore non significa negare i diritti del creditore.

Significa pretendere che:

• il credito sia realmente dovuto;
• l’importo sia correttamente calcolato;
• chi agisce sia legittimato a farlo;
• le notifiche siano regolari;
• la procedura rispetti la legge;
• la famiglia conosca tutte le soluzioni disponibili.

La banca può avere un credito.

Non ha però il diritto di contare sulla vostra paura.

Agite prima che un diritto diventi una possibilità perduta

Avete ricevuto un precetto?

La vostra casa è stata pignorata?

È stata fissata un’asta oppure il prezzo continua a diminuire?

Non attendete il tentativo successivo. Fate controllare immediatamente gli atti.

Iscrivetevi se non trovate un avvocato specializzato oppure se i costi fossero troppo elevati, per ricevere supporto e assistenza:

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Associazione Avvocato in Famiglia ETS
E-mail: info@avvocatoinfamiglia.com
Cell. Prima Emergenza: 338 83 10 374

La giustizia non è un lusso. Ma deve essere richiesta prima che sia troppo tardi.

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