Per la restituzione la caparra, o deposito cauzionale, è un importo che viene versato da un soggetto chiamato conduttore (inquilino), ad un altro individuo (locatore, cioè il proprietario di casa), all’atto di firma del contratto di affitto, a conferma di garanzia della corretta esecuzione dei suoi futuri doveri e obblighi.

Il vincolo nasce solo se esplicitamente espresso nell’accordo. Ciò significa che non è originato in primis da una legge, ma da una ben chiara postilla.  Cosa garantisce e tutela la caparra e quali sono le modalità di funzionamento e di restituzione della stessa? Questo tema è stato spesso oggetto di discussione e confronto da parte della nostra giurisprudenza, nonché fonte di controversia tra proprietario e affittuario, con epilogo giudiziario. Il Tribunale di Roma, in una recente istanza, ha emesso una sentenza delineando e definendo le linee essenziali del deposito cauzionale. 

Tutela, garanzia e obblighi del contratto di affitto

Come ogni contratto, o atto, avente valore legale, anche il contratto di affitto prevede obblighi da parte di entrambe le parti. Dovere primario del conduttore è legato al pagamento mensile e costante del canone di locazione. All’utilizzo e al mantenimento dell’immobile oggetto di locazione nello stato originario in cui è stato lui concesso e alla restituzione delle chiavi della proprietà alla scadenza del contratto. Al fine di garantire che tali doveri vengano rispettati e siano resi adempienti da parte dell’inquilino, la giurisprudenza ha definito ed inserito nell’accordo di locazione una clausola specifica.

Questa impegna il conduttore a pagare al locatore una somma di denaro, conosciuta con il nome di deposito cauzionale. Tale modalità di tutela, al momento in Italia, è l’unica forma di fideiussione che può essere imposta all’inquilino. Altre modalità di garanzia, come ad esempio le somme a fondo perduto, sono considerate clausole nulle, e prive di vincoli e fondamenti giuridici.

A suffragio di quanto detto, il locatore non può altresì pretendere il versamento di una seconda ed ulteriore caparra durante il periodo di locazione. In via cautelativa, il proprietario può richiedere una garanzia reale o personale (chiamata fideiussione), propria o di terzi oppure eventualmente il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone.

Il pagamento anticipato delle mensilità

Il pagamento di anticipato di alcune mensilità non è considerato ai fini legali e giurisdizionali una caparra, ma semplicemente un mero e previo compenso di ciò che sarebbe dovuto avvenire in seguito. Solitamente si riferisce alle prime mensilità, non alle ultime.

L’unico effetto di tale previsione contrattuale è di alleggerire e sgravare l’inquilino dall’onere di corrispondere i compensi già precedentemente riconosciuti.   

Il locatore può essere contrattualmente tutelato da una specifica e definita somma di denaro, definita deposito cauzionale (o cauzione), che nel contratto deve essere espressamente ed esplicitamente espressa, affinché possa essere dovuta.

Se il conduttore non adempie all’obbligo in questione, è esposto a rischio di sfratto.

Modalità di utilizzo della caparra

Il deposito cauzionale permette di tutelare il locatore affinché l’inquilino rispetti i propri e primari doveri, ossia:

• Pagamento costante e mensile del canone di locazione.
• Il pagamento delle spese di condominio ed eventuali oneri accessori.
• Risarcimento delle spese di ordinaria amministrazione.
• Rimborso per gli eventuali danni e disagi arrecati all’immobile.

Non pagare gli ultimi mesi per recuperare la cauzione

In prossimità della scadenza del contratto di affitto, l’inquilino non può, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scomputandole dalla caparra già versata. Questa somma infatti servirà, all’ultimo, per andare a compensare eventuali morosità, danni o spese non pagate dall’inquilino. Valutazione quest’ultima che può essere fatta solo al momento della riconsegna delle chiavi. Dunque, a differenza del pagamento anticipato di alcune mensilità del canone, il deposito cauzionale, non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone. Volete capire come riuscire a convincere il proprietario di casa? Contattate la nostra Consulta legale.

A quanto ammonta la caparra

Generalmente  la caparra è l’ammontare di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare un importo superiore/minore  purché in misura congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto. Come detto, nel corso della locazione non si può prevedere il pagamento di un’ulteriore somma o di un aumento della stessa già versata. Neanche se è stato previsto un aumento del canone in virtù degli aggiornamenti Istat previsti dalla legge. 

Restituzione della caparra

Alla scadenza del contratto di affitto e solo con l’effettiva restituzione delle chiavi dell’appartamento, il padrone di casa deve  ( ecco come denunciare per appropriazione indebita il proprietario di casa ) consegnare la cauzione all’inquilino. Ciò solo a condizione che quest’ultimo abbia restituito l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto alla stipula dell’accordo di locazione (senza danni o modifiche) e abbia corrisposto tutti i canoni e/o le spese di condominio a lui addebitate.

Unitamente alla cauzione, il padrone di casa deve corrispondere all’inquilino anche gli interessi legali annui, anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta. Tali compensi possono essere versati anno per anno, oppure tutti in un’unica soluzione alla scadenza del contratto. Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in cinque anni.

La caparra può essere trattenuta nelle seguenti circostanze:

• Mancato pagamento del canone di locazione e/o delle spese condominiali – Il proprietario ha la facoltà, autonomamente (senza intervento o autorizzazione di alcuna autorità esterna), di non restituire all’inquilino la caparra e i relativi interessi maturati. Questo al fine di andare a compensare le morosità da lui derivate. Se su tale azione l’inquilino non dovesse essere favorevole, o ritenerla ingiustificata (ad esempio ha la prova dell’avvenuto adempimento delle sue obbligazioni), è tenuto ad agire in giudizio per la restituzione della somma a lui dovuta.
• Danni dall’immobile – In tal caso il locatore ha l’onere di non restituire la cauzione e deve celermente avviare un’istanza a sfavore del conduttore. Sarà poi l’autorità competente esterna, un giudice, a quantificare il reale ed esatto importo dei danni procurati. Tale azione evita potenziali abusi da parte del locatore riguardo le reali spettanze. In fase di processo al fine di individuare il reale ammontare dei danni, il proprietario di casa può trattenere la somma totale o parziale della caparra. Se invece il locatore agisce in autonomia trattenendosi  la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza andare in giudizio, l’inquilino può rivolgersi ad un giudice ed ottenere un decreto ingiuntivo per riottenere la caparra. Questa azione va avviata entro e non oltre dieci anni. Scaduto questo termine, la pratica cade in prescrizione.