RATE IN RITARDO DEL MUTUO? ANTICIPATE LA BANCA. GLI AVVOCATI ETICI CI SONO ANCORA

Ottenuta una magnifica sentenza in data del  27/01/2021 presso il  Tribunale di Busto Arsizio  che ha ribadito che il mutuo è nullo se eccede il limite di finanziamento. Nella vicenda in questione un’impresa di costruzione che aveva ricevuto un finanziamento fondiario di 7milioni di euro per la costruzione di un complesso immobiliare di Gallarate si sia resa inadempiente. La banca ha quindi avanzato una proposta di esecuzione immobiliare con vendita dei beni ipotecati. L’impresa si è opposta adducendo come ragione che l’istituto in questione aveva erogato un finanziamento irregolare perché superiore al limite dell’80%.

La tesi dell’impresa è stata sposata dal Tribunale perché il finanziamento era stato concesso in violazione della norma n 38 del TUB (Testo unico bancario) che impone alle banche di erogare finanziamenti su immobili capienti almeno nella misura dell’80% e non oltre. ILa banca inoltre non aveva diritto a procedere alla vendita degli immobili ipotecati perché il contratto di finanziamento era nullo per violazione di una norma imperativa. Il Giudice ha inoltre affermato che la disciplina bancaria imposta dall’articolo in questione “è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia”

Rate in ritardo del mutuo? Anticipate la banca. Cosa succede in caso di superamento del limite di finanziabilità

Vediamo allora quali sono le conseguenze per il caso di tale condotta illegittima della banca: cosa succede se il debitore riceve un prestito di oltre l’80% del valore del bene dato in ipoteca?Secondo il tribunale di Busto Arsizio, la conseguenza è la nullità dell’intero mutuo e l’illegittimità dell’eventuale esecuzione forzata intrapresa dall’istituto di credito. Secondo il giudice, ha ribadito che il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo in quanto la disciplina imposta dal Tub è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

In particolare, il tribunale ha ben precisato che l’interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, con costi ed oneri di salvataggio abitualmente posti a carico dell’Erario.

Rate in ritardo del mutuo? Anticipate la banca. Cosa può fare adesso la banca ?

L’articolo 1424 del Codice civile stabilisce che «il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità».  In pratica, la parte che subisce la contestazione della nullità del contratto ne può chiedere al giudice la conversione in un altro contratto di cui rispetti i requisiti. 

Rate in ritardo del mutuo? Anticipate la banca.

MA NEL FRATTEMPO L’IPOTECA E’ NULLA ! LA CASA E’ LIBERA DA VINCOLI E SI PUO’ VENDERE

Ebbene, in caso di superamento del limite di finanziabilità, il mutuo fondiario si potrebbe convertire in un mutuo generico; ma affinché ciò avvenga è necessario che la parte (ossia la banca) chieda, nel corso del processo, la conversione nella prima difesa successiva alla rilevazione della nullità (cosa che non è avvenuta nel caso esaminato dal tribunale di Busto Arsizio). Così è stato stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione ( Cass. S.U. sent. n. 26242/2014, n. 17351/2017 e n. 22466/2018)

 

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